다세대 연립주택 등 빌라 밀집지역이나 전세를 낀 갭 투자 지역에서 최근 집값 하락으로 전세가율이 위험수위에 이르면서 국토교통부가 읍면동 단위로 처음 공개한 올해 6-8월 석달 간 매매 대비 수도권 빌라 평균 전세가율은 83.7%까지 치솟았다.

전세가율 70% 초과는 깡통 전세 주의지역, 80% 초과는 깡통전세 위험지역, 90% 초과는 깡통전세 지역으로 본다. 비수도권은 78.4%에 달해 전국 위험 수준에 이른 점이다. 깡통전세는 집주인이 받은 주택담보 대출과 전세보증금의 합계가 매매가에 육박하거나 넘어서는 경우를 말한다.

전세금을 돌려받지 못하는 것은 물론이고 경매로 넘어가면서 전세금을 떼이기도 한다. 깡통전세가 되자 아예 사기꾼들이 몰려들어 서류를 위조해 팔아넘기는 바람에 세입자가 피해를 보는 전세 사기도 반발하고 있다.

수도권 읍면동 4곳중 1곳 전체조사대상 1369곳중. 3.9곳 23.3%가 이런 위험에 노출된 깡통전세 위험 지역이다. 더 큰 문제는 빌라 전세가가 매매가를 훌쩍 넘어 선.지역도 속출하고 있다는 점이다 수도권 읍면동 중 최근 3개월 경기도 안산시 상로구 사동 인천시 남동구 남촌등 3곳이 전세가율 100%를 넘었다.

문제인정부에서 서울 이파트값이 가파르게 치솟고 임대차법으로 전세값이 오르면서 많은 사람이 경기도나 인천시 서울외곽 빌라 전세도 밀려난데 이어 또다시 깡통전세 위험에 직면한 것이다. 지방에서는 부산시 연제구 경북 경주시 세종시 등에 깡통전세 지역으로 분류됐다.

국토교통부는 부랴부랴 전세사기 피해 방지방안을 통해 전세계약 체결직후 임대인의 근저당권 설정금지 전세 계약전 임대인의 선순위 채권여부 공개 피해자에 대한 저리대출 긴급거처 지원등의 조치를 발표했다. 서울시도 신혼부부 청년을 대상으로 5만918가구에 임차보증금 이자지원 사업을 시작했다.

그러나 이는 사기를 당한 임차인 지원에 불과한 사후 약방문이다. 피해확산 차단에는 역부족이다. 금리가 치솟는 가운데 집값침체가 계속되면 아파트 깡통전세도 속출할 수 있어 우려된다. 서울 아파트 평균 매매가격은 지난 5년간 500% 넘게 뛰어올랐다.

결국 서민 울리는 깡통전세는 최근 금리급등이 방아쇠를 당겼을 뿐 부동산 정책 폭주의 결말이라는 얘기다. 추가 하락을 예상하는 심리가 확산돼서 매수세가 실종되고 곳곳에서 매매가 꿇어지는 거래 절벽이 빚어지고 있다. 집값하락이 본격화되면서 과거 짒값이 비쌀 때 전세 들어왔던 세입자들이 속속 위험에 노출되고 있다.

실제로 지난 8월 한달 동안 전국 75개 시군구에서 전세계약이 끝난 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 사고가 총511건 발생했다. 돌려받지 못한 보증금은 1089원에 달한다. 정부와 지자제들은 깡통 전세 위험에 노출된 세입자들이 보증보험에 가입할 수 있도록 적극적인 정책지원을 해야 한다.

미친 집값이란 말이 나올만큼 급증했던 주택가격은 내려야 마땅하다 집값거품이 빠져야 청년층이 희망을 가질 수 있고 취약층의 주거 부담도 줄어든다. 그러나 집값 하락세가 너무 급격하면 득보다 부작용이 클 수 있다.

빛내서 집을 산 이른바 영끌이의 대량파산이 우려되고 1800조원의 부채를 짊어진 가계 경제도 부실화 될 수 있다 서민들에게 전세 보증금은 사실상 전 재산이다. 일부라도 잃게 되면 생계의 위협을 느끼게 된다. 정부는 보증금 반한 보증보험에 가입하면 안전하다고 하지만 전세계약을 맺은 뒤 집주인의 세금체납 사실 등이 드러나 보험가입을 거절당하는 것도 자주 발생한다고 한다.

윤성열 정부는 깡통전세 전세사기 피해를 막고 부동산 시장의 연착륙을 기대한다.